e-Mail Certificado Noticeman Comunicaciones fehacientes

Cómo cobrar los pagos de la comunidad de vecinos de un vecino moroso

Si uno de los vecinos ha dejado de pagar los recibos de la comunidad de vecinos no hay que deseperar, aunque desgraciadamente esta práctica se está volviendo habitual  por culpa de la crisis.

El año 2011 los impagos soportados por las comunidades de propietarios crecieron un 31% hasta los 1.350 millones de euros, según el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Los expertos recomiendan realizar un seguimiento de los recibos con el fin de identificar a los propietarios morosos y tomar medidas antes de que las deudas afecten al resto de la comunidad.

Los retrasos en los pagos a las comunidades son una constante en muchos vecindarios, especialmente en aquellos que no cuentan con un administrador de fincas.  Muchos particulares desconocen qué pasos han de efectuar para que un vecino moroso pague finalmente lo que debe.

1)    Control exhaustivo

La primera recomendación de los expertos es el control exhaustivo del cobro de los recibos, ya sea de cuotas ordinarias, extraordinarias, del pago del agua, etc, con el objetivo de detectar lo antes posible al vecino moroso.  “Cada mes enviamos un cierre de cuentas al presidente de la comunidad para que esté informado de todos los pagos”, explica Fernando Mosteiro,  director de Afinco, empresa de administración de fincas.

2)    Contacto con el afectado

Una vez que se detecta un impago en alguna de las cuotas emitidas, el procedimiento exige contactar con el vecino afectado, ya sea por teléfono, email o correo ordinario para notificarle la cuota que tiene pendiente. Mosteiro reconoce que dependiendo de la cantidad afectada se suele reclamar el pago con mayor o menor diligencia. “Si el pago pendiente es un recibo de 50 euros solemos esperar varios meses para reclamarlo”, indica.

3)    Comunicación certificada

Cuando el propietario no responde a las peticiones de pago y a su vez, continúa acumulando recibos, se procede a enviar una comunicación “más dura”. Esta se realiza a través de una carta certificada, un burofax o un mail certificado (notificación fehaciente) con la advertencia de que, si no hace efectivo el pago pendiente, la comunidad de propietarios procederá a realizar “las actuaciones oportunas” para la reclamación judicial de las cantidades que adeuda.

4)    Compartir el problema en junta

En caso de que la notificación fehaciente tampoco resulte efectiva, el siguiente paso es acreditar en la junta de propietarios que esa persona tiene deudas pendientes con la comunidad. Para ello, hay que  incluir al moroso en el listado de recibos pendientes que se adjunta con la convocatoria de la junta.

5)    Decisión de tomar acciones judiciales

En dicha convocatoria, se debe añadir un punto en el orden del día que haga referencia a la propuesta de tomar acciones judiciales contra el vecino moroso.  Así se procede a liquidar la deuda del particular, es decir, se acuerda acudir a los tribunales para reclamarla.

6)    Comunicación al afectado de la decisión

Pero tras contar con el visto bueno de la junta,  el acuerdo debe ser notificado fehacientemente al moroso. Por este motivo, se envía de nuevo un burofax con acuse recibo y certificación de texto del acuerdo aprobado por la junta, o un mail certificado si consta la dirección de correo electrónico del vecino. A partir de ahí, el particular dispone de 15 días para pagar su deuda.

Asimismo, en el escrito enviado se le advierte de la posible interposición del procedimiento monitorio y los consiguientes embargos, costas de abogado y procurador, intereses, etc. Hasta llegar, incluso, a la subasta de la vivienda por el impago de los recibos comunitarios.

Desde la gestora de fincas subrayan que habitualmente los particulares suelen pagar cuando se les envía el segundo burofax o notificación fehaciente electrónica. “Los afectados saben que el procedimiento se resuelve de forma rápida por lo que prefieren liquidar la deuda antes de llegar a los tribunales”,asevera . “Son conscientes de que pueden perder su vivienda si no pagan”

Cuando las advertencias ya no sirven

Si el moroso acepta la notificación fehaciente (burofax o email certicado), pero transcurre el plazo de 15 días sin pagar, se procede a entregar el expediente a un abogado para que interponga el procedimiento monitorio en el juzgado. De esta forma, se reclama el principal, los intereses, las costas y el importe de las comunicaciones fehacientes enviadas.

En el caso de que vecino deudor no sea localizado, bien por paradero desconocido o porque no va a recoger el burofax a correos o porque no accede a su cuenta de correo electrónico, se procede a la colocación del acuerdo de la junta en el tablón de anuncios de la comunidad, surtiendo efectos legales esta notificación en el tablón de anuncios a los tres días naturales, si bien conviene que dos vecinos den fe de la disponibilidad de notificación en el tablón de anuncios en el portal de la comunidad de vecinos.

Tras esto se prepara una certificación que indica que se ha colocado dicha comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad y se entrega todo el expediente a un abogado, con el objetivo de interponder un  procedimiento monitorio en el juzgado reclamando, igualmente, el principal, los intereses, las costas y el importe de las comunicaciones fehacientes enviadas.

Aunque no es lo habitual, existen casos en los que los vecinos morosos han perdido su vivienda por no pagar las deudas con la comunidad. “Son situaciones muy extremas pero existen”, asevera. En este sentido, recuerda una ocasión en la que el propietario de un piso falleció y los impagos con la comunidad se  acumularon hasta alcanzar un cantidad desmesurada, por lo que a los herederos no les quedó más remedio que vender la vivienda.

Mosteiro da fe de que con la crisis los impagos a las comunidades de vecinos han aumentado de forma considerable. “Muchas familias tienen a todos sus miembros en paro y no pueden afrontar estos pagos”. El experto recomienda que en estas circunstancias el vecino con problemas acuda a la comunidad de propietarios para tratar de encontrar soluciones, tales como la dilatación de los plazos. “Buscar soluciones de consenso es mucho mejor que intentar boicotear las juntas de vecinos”.

Alternativas para conseguir ingresos en las comunidades

Ante los problemas de ingresos de los vecinos, las juntas de vecinos también pueden optar por intentar conseguir ingresos extras para el edificio. Alquilar espacio para poner publicidad, alquilar la vivienda del portero (en aquellas fincas en las que el portero humano ha sido sustituido por el electrónico),  instalar placas fotovoltaicas o antenas  de telefonía móvil son algunas de las iniciativas que están siguiendo las comunidades de vecinos para obtener unos ingresos extra.

Visto en idealista

2 Responses to Cómo cobrar los pagos de la comunidad de vecinos de un vecino moroso

  1. carlos says:

    Siempre te puedes encontrar con un mal vecino, un inquilino que incumple las normas de convivencia, además esta situación se ha visto acrecentada por los efectos de la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

    Durante los años 2009, 2010 y 2011, los impagos en las comunidades se dispararon un 46%, se estima que esta deuda asciende a 1.300 millones a nivel nacional.

    A la vista de estos datos, hemos querido recordar que medidas pueden tomarse frente a un vecino moroso:

    La negociación amistosa mediante el diálogo:

    Tras el incumplimiento de un pago, hay que ponerse en contacto con el vecino, para llamarle la atención de forma diplomática. Si ignora este primer aviso se le avisará del proceso de reclamación judicial al que se enfrentará si no se reciben las cantidades adeudadas.

    Recursos legales para estimular el pago:

    Se empezará privándole el derecho a voto en las juntas vecinales. También se hará visible su morosidad ante la comunidad de vecinos, mediante una publicación en el tablón de anuncios de la cantidad impagada y el autor de la misma.

    Vamos a juicio:

    El vecino sigue negándose al pago, no nos dejará más opción que llevarle ante los tribunales, el procedimiento, conocido como Petición Inicial de Proceso Monitorio, está regulado por el artículo 21 de la LPH y se incluye en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

    ¿Estas reclamaciones costaran dinero a la comunidad de vecinos? La comunidad deberá costear el abogado y procurador (no son obligatorios pero sí recomendables).

    Resolución de la sentencia:

    Si el vecino no paga tras finalizar el juicio, el juez dictará un auto de ejecución contra los bienes del moroso, es decir, se ordenará el embargo de sus propiedades, incluido, el piso donde reside.

    Si el vecino se niega a pagar o se declara insolvente:

    Se citará a las partes para juicio verbal, o bien, el juez dará el plazo de un mes para que presente una demanda de juicio ordinario en reclamación de la deuda. En caso de que el deudor se declare insolvente, el juzgado realizará una investigación de su patrimonio, y se procederá a embargar su casa y sus bienes hasta saldar las cantidades adeudadas.

    ¿Cuánto tardaremos en resolver el problema?:

    La resolución del conflicto puede variar entre 4 y 6 meses, siendo optimistas, ya que depende del número de asuntos que tenga pendientes el juzgado donde se haya presentado la demanda.

    ¿Y si nos encontramos con la situación de que en una comunidad todos los vecinos deciden no pagar la mensualidad?

    Si esta situación se da, llegaría un momento en el que la comunidad se quedaría sin los servicios mínimos (luz, agua y demás suministros). Habría que crear una lista de los vecinos morosos con lo que deben y reclamar esas cantidades mediante las vías legales.

    Esperamos que estas medidas os sirvan si en algún momento os toca enfrentaros a estas desagradables situaciones.
    http://www.veganewhouse.com/2012/10/24/que-hacer-con-los-vecinos-morosos/

  2. Fernando says:

    Hola, vivo de alquiler con mi mujer, nos desplazamos para poder trabajar, y ella tiene además dos propiedades en otra ciudad que no se alquilan ni se venden, no podemos afrontar los pagos de comunidad con un solo sueldo. ¿Hasta los que tenemos vivienda que no podemos ni disfrutar ni vender ni alquilar la perderemos?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *